22 maio 2020 Qual a melhor forma de encontrar terrenos?
por Riccelly Lacerda
Após a leitura deste material você irá aprender ou aprimorar seus conhecimentos de como realizar uma pesquisa de terrenos, ponto este muito importante para quem deseja empreender na construção civil.
Qual a importância da escolha de terrenos no processo de incorporação?
O terreno é um dos insumos de maior impacto quando se trata da execução de um empreendimento imobiliário. Dependendo do terreno e suas características este pode lhe causar mais ou menos custos além de facilitar a venda do imóvel quando este possui uma boa localização.
Como faço para escolher o melhor terreno?
Analisar todos os pontos positivos e negativos dos terrenos disponíveis e decidir qual será a melhor escolha requer muita atenção e cuidados. Alguns aspectos e características devem ser levados em conta na escolha do terreno, tais como:
Topografia:
A topografia é um dos itens que mais influencia no custo da construção. Quanto maior for a inclinação do terreno, maior serão os gastos com movimentação de terra, fundações e até muros de arrimo. Por isso entre terrenos com declive, aclive e plano procure optar pela última opção.
Localização:
Existe uma máxima de venda de imóveis em que se fala que imóveis é apenas LOCALIZAÇÃO, LOCALIZAÇÃO E LOCALIZAÇÃO.
Alguns aspectos devem ser levados em conta tais como os serviços que você deseja encontrar por perto (escolas, universidades, supermercados, farmácias, shoppings, conveniências, parques, comércios, bancos, hospitais, restaurantes, bares, casas noturnas, transporte público, entre outros) como também outros que você deseja ter distanciamento (cemitérios, presídios, estações de tratamento, entre outros).
Um fator importante em relação a localização é a questão da SEGURANÇA, sempre é importante saber antecipadamente se na área em que o mesmo se situa já ocorreu roubos e furtos com frequência, se a área é bem iluminada e se já ocorreu vandalismo.
Outro ponto fundamental é a localização do terreno na quadra. Se o mesmo é de esquina ou não, qual a posição do terreno (norte, sul, leste e oeste), fatores estes que influem na iluminação e ventilação naturais.
Uma observação vale destaque, analise bem se a área pretendida está livre de enchentes e inundações.
Legislação Vigente:
Geralmente cada município possui legislação específica em se tratando da lei de zoneamento. Esta divide as cidades em áreas ou regiões (residenciais, comerciais, industriais) determinando o que pode ou não ser construído com as devidas regras de uso e ocupação do solo.
Vale ressaltar os casos de terrenos localizados dentro de condomínios. Verifique as condições e regras impostas pelo mesmo antes da aquisição.
Tipo do solo:
A tipologia do solo é outro fator a ser analisado. Dependendo do tipo este poderá onerar o valor da execução do seu empreendimento.
No caso de solos com pedras o mesmo proporcionará dificuldades na realização das escavações da fundação.
Terrenos com lençol freático alto, estrutura do solo frágil com baixa capacidade de carga irão aumentar os custos com fundações.
Infraestrutura:
Você encontra um terreno plano, a lei de zoneamento se encaixa na tipologia do seu empreendimento, o tipo de solo é adequado a execução da construção, boa localização, posição e o mesmo se localiza em uma região onde não o mínimo de infraestrutura. Concorda que foi tudo “por água abaixo”?
Então na pesquisa de terrenos observe a infraestrutura disponível, dentre os pontos a observar eis alguns:
- Asfalto;
- Coleta de lixo;
- Iluminação das ruas;
- Rede de água e esgoto;
- Energia elétrica;
- Telefonia e internet;
- Área de lazer (parques, praças).
Caso o terreno encontra-se em condomínio veja também se o mesmo possui:
- Portaria;
- Piscina;
- Salão de festas;
- Espaço gourmet;
- Quadras esportivas;
- Playground
Posição do terreno:
A orientação solar irá impactar diretamente na questão da iluminação e conforto térmico do seu empreendimento. Por isso é bom ficar por dentro de como isso interferirá no seu empreendimento:
- Frente para o sul: não recebe incidência direta do sol;
- Frente para o norte: recebe mais luz durante o dia;
- Frente para o leste: recebem o sol da manhã;
- Frente para o oeste: recebem o sol da tarde;
Calma, isso não implica que você não poderá adquirir um terreno em uma posição Norte, por exemplo. É preferível, repetindo PREFERÍVEL terrenos na posição sul ou leste, mas caso a sua escolha não foi por essas, não se preocupe, um bom arquiteto irá achar a melhor solução.
Preço:
Sim, deixei de propósito este item por um dos últimos, pois não adianta de nada ter todos os outros item atestados positivamente se não possui capital disponível para a aquisição do terreno.
É bem verdade que não existe uma fórmula para a determinação do preço por metro quadrado (preço/m2), pois este varia de acordo com alguns aspectos, como os elencados anteriormente. Todavia, entre elas existem duas que merecem destacam:
- Localização: muitos apontam esta como sendo a característica que mais influencia no preço. Lotes próximos à área centrais ou com mais serviços próximos tendem a ser mais valorizados;
- Infraestrutura: ter acessos aos serviços que elencamos para vocês neste item também influenciam bastante no preço.
DOCUMENTAÇÃO:
Analisado todos os itens acima e todos os aspectos terem tido respostas positivas, chegou a hora de verificar toda a documentação do terreno e idoneidade do proprietário. Ao menos 3 documentos devem ser analisados:
- Certidão Vintenária: informa tudo que aconteceu com o terreno nos últimos 20 anos relacionado aos proprietários e dividendos;
- Certidões negativa de débitos: informa se não há pendências do atual proprietário junto aos órgãos;
- Planta do loteamento: informa os tipos de construções que podem ser realizadas, recuos exigidos e demais requisitos;
Tudo ok, para finalizar a compra você precisará dos seguintes documentos para passar para o seu nome no Cartório de Registro de Imóveis competente:
- Contrato de compra e venda;
- Escritura do terreno;
- Comprovante de pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
Assim, elencamos anteriormente todos os aspectos e características necessários para a escolha do melhor terreno que encaixe dentro dos padrões requeridos para seu empreendimento.
A seguir iremos mostrar algumas ferramentas que irão facilitar as buscas de suas pesquisas de terreno. São elas:
Google Maps
Esta ferramenta além da fácil utilização e disponibilidade (celular, computador, entre outros) permite a localização de uma determinada área, os serviços disponíveis (supermercados, escolas, academias, hospitais, restaurantes, pontos de ônibus, entre outros), observar o padrão construtivo da área, a infraestrutura, sem a necessidade do deslocamento até a mesma até o presente momento.
Dando entrada no Google Maps você seleciona a área ou região que pretende pesquisar e este irá mostrar os principais serviços disponíveis nas proximidades. Dando um “click” no bonequinho que encontra-se na parte inferior direita da tela (Google Street View), segurando o botão do mouse após o click você irá até o ponto do local do seu empreendimento ou onde queira analisar e após isso solte o botão do mouse.
Dessa forma você irá conseguir visualizar as edificações que se encontram no entorno da localização escolhida.
Para mudar a tela para o Satélite, basta clicar com o mouse no canto inferior esquerdo.
Vale destacar também no Maps a função “Seus Lugares” onde o mesmo mostra alguns locais pré determinados.
Google Earth:
O Google Earth também realiza a pesquisa de terrenos, basta apenas você adicionar os dados referentes a localização do mesmo e este indicará o local exato além de muitas outras funções que você poderá utilizar quando estiver utilizando o mesmo.
Outra opção é saber uma medida de uma determinada área encontrada no mapa. Vai em adicionar polígono (parte superior central da tela), clica nos locais desejados para saber a área e preenche os dados na “janela aberta”.
EEmovel: João Pessoa/PB
Primeiramente ocorrerá o preenchimento dos dados disponíveis na tela (tipo do negócio, valor, bairro, entre outros), fazendo com que sua pesquisa fique mais direcionada. Após isto O EEmovel irá direcionar para a área escolhida e assim você poderá iniciar sua busca. Selecione as áreas escolhidas dando um click sobre cada uma das mesmas, após isso click no botão APLICAR (parte inferior direita da tela) filtrando assim a opção escolhida.
Assim, aparecerá as opções disponíveis naquela região selecionada inicialmente.
Caso queira mais opções, basta ir tirando as restrições impostas inicialmente nos filtros (valor, tipo, entre outros).
Observe que na parte superior da tela indica que na região da pesquisa escolhida possui 2.503 oportunidades de escolha para o tipo de pesquisa que você selecionou. A partir daí você pode clicar no botão estatísticas e terá acesso a dados como a localização por bairro do número de imóveis, valor médio por terreno e por metro quadrado (m2).
Clicando em “Ver Imóveis” (figura anterior) ele mostrará as opções disponíveis.
Clicando com o mouse na opção acima “Ver anúncio” (onde está a mãozinha do mouse) abrirá diretamente no site da venda do imóvel, podendo observar os padrões dos concorrentes e assim obter melhores informações que possam vir a serem utilizadas no seu empreendimento.
Pode também Criar Alerta para casa surja qualquer novo imóvel na região pretendida o EEmovel irá avisá-lo.
Lembrando que esta ferramenta é paga.
Como realizar o processo de desenvolvimento de empreendimentos?
Utilizando uma ferramenta denominada Lucidchart ela irá mostrar todo o mapeamento do processo de desenvolvimento do empreendimento.
Explicando de forma objetiva é realizado uma divisão de etapas e subetapas do processo de desenvolvimento do empreendimento e as interligações existentes entre as mesmas como mostrado na próxima imagem.
Observando percebe-se que a pesquisa de terrenos é a segunda a ser analisada, logo após a estratégia inicial adotada. Na pesquisa de terrenos alguns aspectos devem ser considerados (topografia,área, preço, infraestrutura, localização, posição do terreno, tipo do solo, documentação. legislação vigente, dentre outros) dos quais destacamos os principais (localização, área e preço) porém sem jamais deixarmos de lado as outras características e aspectos.
Focando na pesquisa de terreno, é importante observar tanto as etapas anteriores e suas ligações com a pesquisa de terrenos como as ligações dos itens dessa etapa com as posteriores.
VGV: Valor geral de vendas e TIR: Taxa Interna de Retorno
Então, de acordo com o nicho do mercado definido na estratégia é que iremos definir uma determinada localização, ou seja, aquela que melhor atende as expectativas adotadas para aquele nicho de mercado. Definido a localização, procura-se a área que atenda a todos as características e aspectos do empreendimento a ser executado.
Mais abaixo vem mostrando que, de acordo com a verba disponibilizada é que irá balizar o preço do terreno que se desejar adquirir. Para termos uma noção, este preço deve ser entre 10 a 30% do valor total previsto das vendas de todas as unidades do empreendimento.Para a análise geral do processo de desenvolvimento basta ir analisando as etapas e realizando as interligações como mostradas na imagem anterior.
Análise de gestão de uma incorporadora:
Com a imagem a seguir desenvolvida no Lucidchart, temos as áreas de gestão de uma incorporadora e onde pode-se observar a complexidade de uma gestão de incorporação imobiliária.
Em destaque, a captação de terrenos, pertencente a área comercial da gestão.
Como buscar terrenos:
- Portais imobiliários:
- Imobiliárias parceiras;
- Corretores Autônomos (especialistas em terrenos);
- Sistemas de dados consolidados de imóveis:
Para uma melhor organização e facilidade na hora de comparar os terrenos relacionados em suas pesquisas é bom criar uma planilha contendo os dados a referentes a cada um dos terrenos escolhidos. Exemplo:
Com todos os dados preenchidos facilitará e muito a sua escolha pela melhor opção de terreno que se adeque às necessidades, características e aspectos do seu empreendimento.